潍坊新闻综合频道报道:轻资产这条路,万达广场还能义无反顾地走下去吗?

admin 2周前 (05-18) 快讯 7 0

头图来自视觉中国,本文来自微信民众号:亿欧网(ID:yi-ou),原题目《转型“轻资产”,万达广场真的能稳赚不赔吗?》,作者:刘一诺,编辑:黄志磊


前有减免租金超30亿元,后有AMC市值大幅跳水,万达内忧外患不停。五一小长假商业地产的回暖,终于给万达带来了希望曙光。


5月1日到5月5日,天下万达广场客流和销售大幅回升,和去年同期比,万达广场累计客流回升度到达93%,累计销售回升度到达95%。这是在影院、健身、线下培训等业态没有复业的情况下实现的。


在其他业态苏醒远景尚不晴朗的情况下,万达商管无疑是实现今年业绩目的的主要倚仗。


在五一小长假后的第一天,在民众视野消逝了100多天的王健林现身团体工作会议。除了要求各公司未来8个月要加倍努力工作之外,王健林特别强调,要力争完成年头确定的年度谋划目的,各公司今年开店目的稳定。


笃定的亮相背后是王健林翻盘的刻意。


王健林在2019年年头曾示意,从2019年最先,万达广场每年的开业设计要有富余量,至少增添10%,确保每年不低于50个广场开业。不外,2019年没有新冠疫情,开店目的也未能实现。停止2019年12月31日,天下已开业的万达广场达323座,2019年新开业的仅43座。


阻力重重,万达还能高调亮相,靠的是对轻资产开发模式的自信。


为什么转型轻资产?


由“重”转“轻”,万达的这个决议奠基了它未来的生长轨迹。


中国指数研究院常务副院长黄瑜以为,商业地产轻资产开发运营,包罗治理输出、手艺输出、资源输出三种主流模式。


治理输出模式是商业地产企业主要模式和对外扩张方式。商业地产投资规模大、回报周期长、资金依赖度高,依附企业厚实的商业开发履历、成熟的招商系统及运营治理能力,实现运营治理系统的快速复制,到达快速占有市场目的。


手艺输出则是通过代建营业扩大市场占有率。传统重资产模式给企业带来了繁重的资金及运营压力,代建可以有效地削减资金投入及资金沉淀。


资源输出是通过设立地产投资基金,以资源输出协同推动资产增值。房地产行业金融监管力度不停加大,融资环境连续趋紧,产业基金依附资源运作和战略投资,不仅能够助力企业资金融通,也可促进地产与金融营业协同生长,进而实现价值链扩张。


综合三种模式,万达走出了自己的轻资产之路。


2015年,万达成为全球最大不动产企业,万达广场也如日中天,王健林却感觉到危急的迫近。


重资产模式受制于房地产周期,市场拐点导致现金汇款变慢。“要想更快的扩大规模,重资产模式也不适合,只有轻资产模式才气更快生长。”王健林在昔时的一次演讲中坚定地说道。


在王健林看来,重资产主要看房价,销售利润高才气投资,难以进入三四线都会生长;轻资产模式不需体贴房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。背靠成熟的招商资源和运营履历,万达广场并不忧郁在三四线都会盈利问题


“三四线都会土地价格相对廉价,现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的履历看,一个四五十万人口的三四线都会,完全能承载一个大型万达广场,而且三四线都会的消费者的忠诚度更高。”王健林示意。


万达拥有多个产物线,轻资产不仅能快速扩大规模,还能发生边际效应


“万达广场生长速度快,院线生长速度就快;万达正在做的瑰宝王,若是根据万达广场的生长速度,很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业;另外,万达广场数目扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。”


彼时的王健林对资金十分乐观,他示意,除了外部的基金、保险等机构投资者,万达正在确立内部融资管道。万达建立电子商务公司、收购支付公司快钱,两家公司都在做理财产物,用众筹方式为万达广场融资。


至于退出机制,王健林也想好了两种方式:资源化或卖掉。万达的理财产物就是准REITs,纵然最后不做REITs,5年后广场成熟了,租金比较高,也会卖个好价钱。


“5年后,万达商业地产轻资产将实现两个战略目的:一是开业400个至500个万达广场,二是净利润的三分之二要来自租赁收入。”


这些都是2015年王健林的美妙设想。


甩掉重资产,轻装上阵


万达探索出投资类和互助类两种轻资产开发模式。



轻资产类万达广场由互助方出资,万达卖力选址、建设、招商和运营。互助类万达广场则是由互助方提供资金和土地,万达只卖力设计、建设指导、招商运营,相关用度也由互助方提供,建成后万达获得租金的30%。


互助类广场建设时代,万达能成批施工、集中采购,施工队伍也由万达指定,所有装备必须使用万达品牌库中产物。互助方能够心甘情愿掏钱,正是看中万达广场的品牌和运营能力。


2015年年头,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场,万达商业地产“轻资产”模式正式启动。


2016年第四季度,万达商业地产又与中信信托、民生信托、富力团体等签约90个万达广场、共1050亿元的投资条约。


与资源联手后,万达商管的下一步的甩掉重资产负担。2017年7月,万达和融创、富力签署了文旅项目、旅店资产转让协议。


轻装上阵的万达商业,需要引入新的战略投资者。2018年1月,腾讯控股作为主提议方,团结苏宁、京东、融创与万达商业在北京签署战略投资协议,设计投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。


万达商业往后更名为万达商管团体。万达示意,将在1至2年内消化房地产营业,万达商管往后不再举行房地产开发,成为纯粹的商业治理运营企业,各方将推动万达商管团体尽快上市。


轻资产模式的一起高歌猛进,为万达带来了实实在在的转变。2018年,万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。


在2019年头的年会上,王健林示意,万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产营业的综合性企业团体。“再过几年,万达租金收入如到达千亿,单凭这一条,我们就能‘任凭风浪起,稳坐钓鱼船’。”


至于这条船坐得稳不稳,只有王健林自己知道。


轻资产模式的五年实践


根据万达的战略规划,2015年后新开业的万达广场中,至少70%以上是轻资产项目。


2020年设计开业的50个万达广场中,有37个是“轻资产”项目;在建的133个万达广场中,有107个是“轻资产”项目。



“轻资产”暂时还做不了盈利主力。2019年终,万达商管矜持物业租金收入占所有租金比重为90.57%,轻资产项目租金收入比重仅为9.43%


2019年年头,王健林曾示意,根据投资协议,万达商管年内要剥离所有房地产营业,“一平方米房地产开发也不能有。”


2019年底,万达商管团体宣布完成房地产营业剥离,房地产营业所有交由新建立的万达地产团体卖力,万达商管成为真正意义上的商业运营治理企业。



大刀阔斧的变化很快体现在营业收入变动上,2019年万达商管物业销售收入占比降幅到达17%,投资物业租赁收入占比增幅16%。



从2017年起,物业销售收入每年降幅约300亿元,到2019年,基本上与投资物业租赁持平。根据万达商管的预期,物业销售还会进一步缩减。



同样是在2017年,力推转型的阵痛导致该年净利率泛起大幅下滑。


值得注意的是,随着营业收入的不停下降,万达商管净利率却不降反升。这意味着剥离物业销售营业后,投资物业租赁营业的盈利能力较为可观,值得连续张望。



不外,转型轻资产模式并不只有万达一家。


黄瑜示意,轻资产模式具有高效率、高回报率、高标准化等特点,已经成为商业地产龙头企业的规模扩张的主要模式。


现在,多数商业地产企业均采取轻资产开发运营模式,万达商管、华润置地、新城控股、宝龙地产等代表企业均在加大轻资产项目的占比。


停止2019年底,华润置地61个已开业购物中心中,有19个为轻资产运营项目。华润置地2019年11个新开业购物中心项目(含重装开业项目)中有6个为轻资产运营项目。


万达要面临的,不仅仅是转型带来的业绩骤降,另有同业竞争者的青出于蓝。


尾声


2020年1月,万达年会如期举行,在团体官网上,年会歌舞湮没了2019年的业绩讲述,员工表彰替换了王健林的工作总结。第一次,万达团体上一年度的谋划状态变得扑朔迷离。


遥想2018年年头,王健林在万达年会上放言,做轻资产这种只赚不赔的生意,绝对是上策。“不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,然则请人人三年以后再转头来看我们的决议是否准确。”


距离那一天,已经过了两年多。


轻资产这条路,万达还能义无反顾地走下去吗?


参考资料:

1.《王健林董事长深交所演讲谈“轻资产”》 2015年4月20日 万达企业文化中心

2.《王健林董事长召开团体工作会议》2020年5月6日 万达团体官网

3.《万达团体2016-2018年工作总结》万达团体官网

4.《王健林董事长作2015年团体工作讲述》2016年1月17日 万达团体官网

5.《大连万达商业治理团体股份有限公司2020年度第一期中期票据召募说明书》 上海整理所


本文来自微信民众号:亿欧网(ID:yi-ou),原题目《转型“轻资产”,万达广场真的能稳赚不赔吗?》,作者:刘一诺,编辑:黄志磊

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